Bail réel solidaire : comment est déterminée la durée du bail ?

Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif innovant et méconnu, pourtant il peut apporter de nombreuses solutions en matière d’accession à la propriété et de logement social. Pour mieux comprendre son fonctionnement, il est essentiel de se pencher sur la durée du bail et les critères qui la déterminent.

Qu’est-ce qu’un bail réel solidaire ?

Le bail réel solidaire (BRS) est un contrat qui permet à une personne d’accéder à la propriété d’un bien immobilier sans avoir à acheter le terrain sur lequel il se trouve. Le BRS sépare ainsi la propriété du bâti de celle du foncier. Le dispositif a été créé par la loi ALUR en 2014 et vise principalement à faciliter l’accès à la propriété pour les ménages modestes, tout en préservant l’usage des terrains au profit du logement social.

Dans le cadre d’un BRS, le propriétaire du terrain met celui-ci à disposition du preneur (l’acquéreur) moyennant une redevance. Cette dernière est généralement modeste et permet au preneur de bénéficier d’un prix d’achat bien inférieur à celui du marché. La gestion du BRS est assurée par un organisme de foncier solidaire (OFS), qui veille au respect des conditions prévues par le contrat et s’assure que le logement demeure accessible aux ménages modestes.

Comment est déterminée la durée du bail réel solidaire ?

La durée du BRS est un élément clé de ce dispositif, car elle conditionne les droits et obligations des parties, ainsi que la transmission du bien. La loi prévoit une durée minimale de 18 ans et une durée maximale de 99 ans pour un BRS. Toutefois, cette durée peut être prolongée, renouvelée ou modifiée selon les besoins et les situations des parties.

Plusieurs critères entrent en jeu dans la détermination de la durée du BRS :

• Les objectifs poursuivis par l’OFS : chaque OFS a sa propre politique d’attribution des baux réels solidaires et peut décider d’accorder des baux d’une durée plus ou moins longue en fonction de ses objectifs.
• Les caractéristiques du logement : la durée du BRS peut également varier en fonction de la nature et de l’état du bien immobilier concerné. Par exemple, un BRS portant sur un logement neuf pourra avoir une durée plus longue qu’un BRS sur un bien ancien nécessitant des travaux importants.
• Le profil de l’acquéreur : certains OFS peuvent adapter la durée du BRS en fonction des besoins et de la situation financière des ménages bénéficiaires. Un acquéreur ayant des difficultés à accéder à un crédit immobilier pourra ainsi se voir proposer un BRS d’une durée plus longue, afin de réduire la redevance et faciliter son accès à la propriété.

Quelles sont les conséquences de la durée du BRS sur les droits des parties ?

La durée du BRS influe notamment sur les droits de jouissance, d’entretien et de transmission du bien :

• Jouissance : pendant toute la durée du BRS, le preneur bénéficie d’un droit de jouissance exclusive sur le logement. Il peut l’occuper lui-même ou le louer, sous certaines conditions.
• Entretien : le preneur est en charge de l’entretien courant du logement, tandis que l’OFS reste responsable des gros travaux liés au foncier. La répartition des charges entre les parties peut être adaptée en fonction de la durée du BRS et des caractéristiques du bien.
• Transmission : à l’issue du BRS, le preneur peut céder ses droits sur le logement à un tiers, sous réserve de respecter les conditions prévues par l’OFS. Si la durée du BRS est assez longue, cela peut faciliter la transmission du bien et permettre au preneur de récupérer une partie de son investissement initial.

En conclusion, la durée du bail réel solidaire est un élément central qui détermine les droits et obligations des parties ainsi que les conditions d’accès et de sortie du dispositif. Chaque OFS a la possibilité d’adapter la durée du BRS en fonction de ses objectifs, des caractéristiques du logement et du profil de l’acquéreur. Il est donc essentiel de bien se renseigner sur les conditions proposées par l’OFS avant de s’engager dans un BRS.